Багатоквартирні будинки стають ласим шматком

23.06.2016

Ганна БЕЗКОРОВАЙНА

Багатоквартирні будинки стають ласим шматком

З якого боку чекати проблем?

1 липня мешканці багатоповерхівок повинні були стати юридичною особою, організувавши ОСББ — об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. ЖЕКа повинні були передати будинки на баланс цих об’єднань і зійти зі сцени. А до тих громадян, які на цю дату не спромоглися б стати об’єднанням, місцева влада привела б управителів, щоб останні переймалися утриманням й експлуатацією будинків. Однак в останню хвилину депутати вирішили не бути аж занадто категоричними і прийняли зміни до закону 417-8 «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».

Отже, тепер будинкам, де до 1 липня не організували ОСББ, призначати управителів у примусовому порядку поки що не будуть. Мешканцям цих будинків ще цілий рік дали «на розкачку», вони продовжуватимуть вирішувати господарські питання із ЖЕКами. А наші улюблені житлово-експлуатаційні контори вирішено не здавати «в утиль», навпаки, їм надано шанс стати сучасними фірмами з надання якісних комунальних послуг.

Чому так сталося? Тому, мабуть, що реформи не роблять у примусовому порядку. Особливо, якщо для цього немає необхідної нормативно-правової бази і компаній, які могли б одномоментно замінити жеки на ринку комунальних послуг. Та й сам ринок, за великим рахунком, у нас не сформований — через існування тих-таки ЖЕків, багатолітніх комунальних монополістів.

От і виходить, що найближчі 12 місяців ми, споживачі комунальних послуг, будемо спостерігати, як за право обслуговувати нас змагатимуться різноманітні установи, фірми й приватні особи. Наша ж справа буде — вибрати тих, хто належно відпрацює наші гроші.

З кого ж вибирати?

Щоб правильно зробити цей вибір, для початку необхідно розібратися, хто, що і почім. Тобто чим ЖЕК відрізняється від ОСББ і що таке управитель.

Так от, пояснюємо. Наш звичний ЖЕК, житлово-експлуатаційна контора, є частиною комунальних служб населеного пункту і підпорядковується органам місцевого самоврядування. На жеки покладено, зокрема, прибирання й ремонт наших під’їздів, прибудинкових територій, обслуговування інженерних мереж, ліфтів, вивезення сміття тощо. Під опікою жеку перебуває кілька десятків і навіть сотень будинків.

ОСББ — інша справа. Це об’єднання власників одного багатоквартирного будинку (іноді кількох будинків, але тоді вже йдеться про асоціацію ОСББ) для того, щоб оптимально використовувати й утримувати всі його приміщення. Тодi як ЖЕК надає різноманітні комунальні послуги, ОСББ є своєрідним законодавчим органом будинку, центром прийняття рішень. Безпосередніх комунальних послуг мешканцям відповідного будинку ОСББ не надає. Воно приймає рішення: яких послуг потребують приміщення будинку, в кого і на яких умовах їх замовити. Якщо ЖЕК надає послуги, виходячи зі своїх можливостей, то ОСББ замовляє їх, враховуючи свої потреби і навіть забаганки. Об’єднання може викликати для відповідних робіт того фахівця, який зробить усе вчасно і якісно. Бо якщо він зробить погано, наступного разу його просто не покличуть.

Однак комунальна реформа — це і реформа ЖЕків. Їх, як ми вже знаємо, передумали ліквідовувати. Найближчий рік вони будуть обслуговувати будинки без ОСББ. А через рік, нагадаємо, для кожного будинку, в якому немає ОСББ, місцева влада на основі тендеру повинна призначити управителя. Ним цілком може стати ЖЕК. За словами директора департаменту систем життєзабезпечення та житлової політики Мінрегіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України Дмитра Корчака, якщо ЖЕки зможуть запропонувати більш вигідні умови, ніж інша структура, саме вони отримають право на подальше обслуговування будинку.

Тут варто сказати більш докладно про управителя багатоквартирним будинком, особа якого на сьогодні видається ледь не містичною: хто, що, звідки? Ми вже знаємо, що його визначатимуть на основі тендеру. Відповідні заявки на участь у ньому зможуть подати не лише ЖЕки, а й інші фірми чи компанії, чи навіть приватна особа. Переможці тендеру стануть фактично посередниками між власниками житла й тими структурами, які можуть надавати комунальні послуги. Від імені мешканців будинку управитель укладатиме договори з усіма надавачами комунальних послуг — від тих, хто прибирає прибудинкову територію, до газконтор і обленерго.

Зауважимо, що перемога в тендері дозволить управителеві хазяйнувати в якомусь будинку лише рік. Однак якщо за місяць до закінчення цього терміну ні місцева влада, ні сам управитель не повідомлять одне одного про намір розірвати укладену між ними угоду, її дія продовжується.

Мешканці будинку отримали від депутатів право відмовитися від призначеного їм управителя у двох випадках: коли вони організують-таки ОСББ, або коли робота управителя їх не задовольнятиме.

У такому випадку співвласники житла мають право достроково розірвати угоду з управителем, призначеним місцевою владою на конкурсній основі, попередивши про це управителя не пізніш як за два місяці до моменту розірвання угоди, — повідомила журналістам народний депутат, один із авторів комунальної реформи Олена Бабак.

Ризики і ще раз ризики

Як це все працюватиме, на сьогодні не знає ніхто. Хоча б тому, що держава, запускаючи реформу, не вирішила багатьох важливих питань.

Йдеться, зокрема, про те, що для успішного проведення житлово-комунальних змін не вистачає багатьох нормативних актів. На сайті Мінрегіонрозвитку можна, наприклад, дізнатися, що уряд повинен ще затвердити Порядок списання з балансу багатоквартирних будинків — без нього передати будинок від жеку до ОСББ неможливо. Так само треба визначити порядок зберігання протоколів зборів співвласників. (Комусь здається — дрібниця. В жодному разі! Адже саме збори визначатимуть, зокрема, фінансову політику ОСББ, затверджуватимуть статті видатків і кошториси. Отже, йдеться не про дрібницю, а, за великим рахунком, про фінансову відповідальність). Не вирішене й ще одне важливе питання — в якому порядку передаватиметься ОСББ земля, на якій стоїть будинок, і прибудинкова територія. Не зрозумiло, як проводити конкурс щодо призначення управителя багатоквартирного будинку. Та що говорити про якісь там Порядки, якщо не зроблено головне — не внесено відповідні зміни до закону «Про житлово-комунальні послуги», отож не можна прийняти й типовий договір про надання цих послуг.

Правові негаразди тягнуть за собою організаційні й фінансові проблеми. Наприклад, якщо йдеться про порядок списання з балансу багатоквартирного будинку, його будуть саме списувати, а не передавати на баланс ОСББ? Тобто не йдеться ні про технічний, ні про фінансовий аудит? А якщо йдеться, то хто повинен оплатити роботу аудиторів? Ніякий ЖЕК не буде цього робити. Значить — ОСББ за свій рахунок? Де взяти гроші на це? Припустімо, гроші знайшлися, недоліки виявлено — і що, ОСББ примусить ЖЕК їх ліквідовувати? Смішно.

Або ще питання: чи будуть Жеки проводити капітальний ремонт у старих будинках, перш ніж передати його на баланс ОСББ, чи то пак списати? Чи мешканці «сталінок» і «хрущовок» залишаться наодинці з дірявими дахами, тріснутими стінами й проржавілими трубами, зате об’єднані в ОСББ?

На думку, наприклад, заступника голови КМДА Петра Пантелєєва, якого цитує «Сєгодня», зараз ні місто, ні держава відповідальності за капремонт стовідсотково нести не може. Столичний чиновник пропонує розробити прийнятні для всіх сторін механізми вирішення цього питання. За його словами, в Києві, наприклад, уже другий рік питання капремонту намагаються вирішити за схемою: 70/30. При цьому більшу частину витрат бере на себе місто, меншу — мешканці будинку. Якщо ж у мешканців немає грошей і на меншу частину, ідеологи комунальної реформи разом із Мінрегіонбудом пропонують їм скористатися різноманітними грантами, кредитами тощо. Однак зазначимо, що ОСББ як юридична особа та ще й приватна фактично структура навряд чи зможе розраховувати на кредитні пільги. Отже, змушене буде об’єднання брати кредит під ринкові 25 % річних? А з яких доходів? Невже здаючи в оренду дірявий дах під проведення нічного рок-концерту? Знову смішно...

Словом, питання відкрите, і зрозумілим є тільки одне: ніхто сьогодні не ремонтуватиме старий будинок, щоб як на блюдечку передати його на баланс ОСББ.

Не забуваймо й про суб’єктивний фактор. Якби наша місцева влада вміла організувати якісне надання комунальних послуг, вона зробила б це і з ЖЕКами, не чекаючи початку реформ. Якщо не зробила, значить, не вміє. І саме ця влада, яка ще не вміє, буде проводити тендер на визначення управителя, саме вона вирішуватиме організаційні питання із ОСББ. Як? Дай Бог, щоб фахово. Або візьмімо управителів — в Україні їх досі ніколи не було. Жоден університет чи коледж людей такої спеціальності не готує. Компаній такого профілю в Україні, які б зарекомендували себе на ринку саме відповідними фахівцями, катма. Отже, знову проблема буде вирішуватися з нуля. Управителів будуть ліпити з тих, хто попадеться або пролізе під руку. А з кого вибирати голову правління ОСББ, який матиме доступ до чималеньких грошей об’єднання? З відставників, які найголосніше галасують на дворових мітингах? Чи з інших сусідів із сумнівними чеснотами? Та і що ми фактично знаємо про своїх сусідів, якщо живемо в будинку на 300-500 квартир і вітаємося лише з тими, кого зустрічаємо в ліфті?

Як і інші наші реформи, комунальна теж потребує фахівців. Готувати їх для старту вже ніколи — ті ж ОСББ уже повним ходом реєструються, численні приватні структури вже точать зуби на їхні гроші. І поки в Україні так-сяк складеться ринок комунальних послуг, у мешканців і контролюючих органів iз правоохоронцями буде чимало клопотів. Але ж треба якось починати.

КОМПЕТЕНТНО

Екс-міністр ЖКГ України, голова Спілки власників

житла України Олексій Кучеренко:

— Для того щоб створення ОСББ дало позитивний результат, в Україні повинен з’явитися ринок постачальників комунальних послуг. Однак на сьогодні повноцінної альтернативи жекам поки що немає. Уряд так і не розробив положення про те, хто може бути управляючою компанією. В країні елементарно немає належної кількості фахівців, які могли б якісно експлуатувати житловий фонд. Існує загроза того, що виникнуть такі собі фірми-посередники, які для виконання комунальних робіт будуть наймати тих самих жеківських працівників.

У моделі, що нам пропонують, дуже багато корупційних ризиків. Особливо стосовно так званих управляючих компаній. Їх буде вибирати місцева влада. За яким критерієм? Є гарантія того, що відповідні тендери виграють не ті компанії, що пов’язані з мером або місцевими депутатами? Немає такої гарантії.

Крім того, чи захоче управляюча компанія інвестувати в старий житловий фонд? А яка їй буде з цього вигода, якщо кредит вона зможе отримати під 25%? Де ж тоді брати гроші на модернізацію житла? ОСББ — приватна структура, а я не знаю жодної приватної структури, яка може кредитуватися під 3-4% річних.

Що може в цій ситуації зробити держава? Перш за все, пом’якшити так званий перехідний період. Власникам житла необхідно надати інформаційну й фінансову підтримку, необхідно розробити прозорі механізми її розподілу. Фінансова підтримка повинна бути не у вигляді кредитів під 25%. Це повинні бути інші довгострокові гроші. Які? Треба подумати. Гранти, дешеві кредити, субсидії, наприклад на утеплення, а не на покриття різниці в тарифах. Держава повинна проаналізувати організаційні, правові, фінансові небезпеки, пов’язані з утворенням ОСББ і унеможливити їх ще до того, як процес розгорнеться на повну силу.

Друкована версія